Modelo de contrato de arras: ejemplos y claves para redactarlo correctamente

¿Sabes qué es un contrato de arras? En este artículo, te explicamos con más detalle qué es un contrato de arras, para qué sirve y qué aspectos debes tener en cuenta para que tu operación de compraventa sea exitosa.

¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve?

Se trata de un tipo de contrato que establece un acuerdo previo entre comprador y vendedor del inmueble de manera que queda constancia de que el comprador entrega una suma de dinero al vendedor como garantía de que está interesado en adquirir el inmueble y de que cumplirá con la compra del bien.

Es importante que sepas que este documento no solo formaliza la intención de compra, sino que también establece las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la transacción. En caso de que una de las partes incumpla el contrato, se establecen consecuencias y penalizaciones.

Tipos de contratos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales

Hay tres modalidades legales reconocidas dentro del derecho civil español de contrato de arras:

Arras penitenciales o Arras de desistimiento:

• Cualquiera de las dos partes puede desistir el contrato eso sí, con una penalización económica según quien desista.
• Si es el comprador el que se echa atrás éste pierde las arras y si es el vendedor, éste deberá devolver el doble de la cantidad recibida.
• Se trata de una modalidad de contrato de arras que está regulada en el artículo 1454 del Código Civil español. La validez y efectos de este tipo de arras dependerá de lo que se haya pactado en la cláusula contractual.

Arras confirmatorias: En este caso, las arras (la cantidad de dinero entregada) sirven como una confirmación del contrato y como un anticipo de lo que se deberá pagar al formalizar la compraventa.

• A diferencia de las arras penitenciales ninguna de las dos partes puede echarse atrás y si lo hace hay consecuencias legales: La parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, y reclamar daños y perjuicios.
• Este tipo de arras no da derecho (de manera automática) a quedarse las arras o a devolver el doble, sino que los daños y perjuicios dependerás de lo que se acuerde o de lo que determine el juez.

Arras penales:

• Estas arras se utilizan como garantía ante un posible incumplimiento y se establece una penalización si comprador o vendedor no cumple con la firma del contrato de compraventa en el plazo establecido.
• La penalización la asume la parte incumplidora pagando la cantidad que se haya acordado de que puede ser una cantidad fija, un % sobre el precio de compraventa o cualquier otro acuerdo que hayan decidido las partes.
• La diferencia de estas arras con otro tipo de arras es que las partes no tienen derecho a desistir unilateralmente. Además, la penalización no sustituye el cumplimiento (a menos que se haya pactado así de forma expresa) por lo que cuando una de las dos partes incumple, puede exigir a la otra parte el cumplimiento forzoso del contrato más el importe correspondiente a la penalización.

Diferencias entre contrato de arras y contrato de reserva

Un contrato de reserva asegura la intención de compra, pero no existe un compromiso como el que existe con el contrato de arras. El importe que se entrega en un contrato de reserva suele ser inferior al que se entrega con un contrato de arras. Además, en el contrato de reserva no suelen especificarse consecuencias de incumplimiento.

¿Qué debe incluir un contrato de arras obligatoriamente?

Un contrato de arras sólo es vállido y eficaz si incluye una serie de elementos que son clave para poder realizar una operación de compraventa segura. Te detallamos aquí qué datos son esenciales en un contrato de arras.

Datos esenciales que no pueden faltar en tu contrato

• Identificación de las partes: Nombres completos, DNI o CIF, y domicilios de comprador y vendedor.
• Descripción del bien: Información detallada sobre el inmueble que se va a comprar, incluyendo además de los datos básicos, datos del registro.
• Importe de las arras: La cantidad de dinero que se entrega como arras.
• Condiciones de la compraventa: El contrato debe incluir toda la información relativa a plazos, formas de pago y cualquier otra condición que se considere importante.

Cláusulas importantes para proteger tus intereses

• Cláusula de desistimiento: Esta cláusula debe incluir toda la información respecto a cómo y en qué condiciones se puede desistir del contrato sin penalización.
• Consecuencias del incumplimiento: En caso de incumplimiento de contrato deben detallarse cuáles son las penalizaciones que deberán asumir ambas partes.
• Plazo de formalización: El contrato debe especificar el plazo que existe para la firma del contrato definitivo de compraventa.

¿Cuánto dinero hay que dar en un contrato de arras?

La cantidad que entregar depende del acuerdo al que lleguen las partes y del tipo de arras, pero generalmente suele ser entre un 5 y un 10% del precio.

Porcentajes habituales según el tipo de arras

• Arras penitenciales: Normalmente entre el 5% y el 10% del precio total del inmueble.
• Arras confirmatorias: Suele ser un porcentaje similar al de las arras penitenciales, aunque puede llegar a ser más alto si ambas partes desean asegurar más el compromiso.
• Arras penales: Puede variar, pero generalmente se establece un importe que represente una penalización más alta.

¿Cómo se descuenta el dinero del contrato de arras?

Cuando se lleva a cabo la operación de compraventa, el importe de las arras se descuenta del precio total. Es decir, si el comprador entrega 10,000 euros como arras y el precio total del inmueble es de 100,000 euros, el comprador deberá pagar 90,000 euros en el momento de la firma del contrato definitivo.

Modelos y plantillas de contrato de arras descargables

Para facilitar la redacción de un contrato de arras, existen diversas plantillas y modelos que puedes utilizar.

Modelo contrato de arras PDF gratuito

En internet puedes encontrar modelos en formato PDF que te ayudarán a entender cómo estructurar tu contrato de arras. Aquí te mostramos un ejemplo de contrato básico en pdf de arras penitenciarias.

*Nota importante:
Los modelos de contrato aquí presentados tienen un carácter meramente orientativo e informativo. No constituyen asesoramiento legal ni tienen validez jurídica por sí mismos.
No somos abogados ni responsables de su aplicación práctica.
Te recomendamos que consultes con un profesional del derecho o un asesor especializado para adaptar y verificar que tu contrato cumpla con la normativa vigente y se ajuste a tu situación concreta.

Plantilla contrato de arras Word editable

También puedes encontrar plantillas Word que puedas editar y adaptar a tu contrato según tus necesidades. Te dejamos aquí un modelo de contrato de arras confirmatorias.

**Nota importante:
Los modelos de contrato aquí presentados tienen un carácter meramente orientativo e informativo. No constituyen asesoramiento legal ni tienen validez jurídica por sí mismos.
No somos abogados ni responsables de su aplicación práctica.
Te recomendamos que consultes con un profesional del derecho o un asesor especializado para adaptar y verificar que tu contrato cumpla con la normativa vigente y se ajuste a tu situación concreta.

Contrato de arras entre particulares modelo

Si eres particular y no cuentas con un asesor legal, puedes acceder a modelos específicos adaptados a compraventas entre particulares. Recuerda incluir la información mínima e indispensable sobre

• Datos del comprador y vendedor.
• Descripción del inmueble.
• Precio, forma de pago y cuantía de las arras.
• Plazo para formalizar la compraventa.
• Cláusula de incumplimiento.
• Firma y fecha.

Aspectos legales y financieros clave

Es fundamental entender los aspectos legales y financieros que rodean un contrato de arras y entender las diferencias entre los distintos tipos de arras:

• Penitenciales: permiten desistir del contrato con penalización (el comprador pierde las arras o el vendedor devuelve el doble).
• Confirmatorias: confirman la voluntad de comprar/vender, sin posibilidad de desistir libremente.
• Penales: implican una penalización por incumplimiento, además del posible cumplimiento forzoso.

Consecuencias del incumplimiento del contrato

Te mostramos aquí un breve resumen de las consecuencias según tipo de arras:

Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil):

• Cuando es el comprador el que incumple: el comprador pierde la cantidad entregada como arras.
• Si incumple el vendedor: éste devuelve el doble de lo recibido.

Arras confirmatorias:

• En caso de incumplimiento, la parte afectada puede:
  • Exigir el cumplimiento del contrato.
  • Reclamar daños y perjuicios por vía judicial.

Arras penales:

• Incluyen una penalización pactada previamente por incumplimiento.
• Además, se puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato si se desea.
• La penalización no sustituye el derecho a reclamar más daños si se pacta así.

Implicaciones fiscales a considerar

Es importante tener en cuenta las implicaciones fiscales que pueden surgir del contrato de arras, como la obligación de declarar las arras recibidas en el IRPF o el IVA, según corresponda.

Si la compraventa se formaliza, las arras se consideran un anticipo del precio y se incluyen en el precio final del inmueble que se declara al firmar la escritura. El comprador deberá pagar ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (si la vivienda es de segunda mano) o IVA (si es vivienda nueva).

Si la compraventa no se lleva a cabo las arras penitenciales pueden implicar una ganancia patrimonial para el vendedor y deberá declararla como tal en su IRPF. con arras confirmatorias o penales, pueden surgir conflictos legales o fiscales, y la tributación dependerá de cada caso.

¿Qué hay que tener en cuenta al firmar un contrato de arras?

Si has visto un piso que te gusta y quieres comprarlo el siguiente paso probablemente será firmar un contrato de arras. Pero no te dejes llevar por la emoción y presta atención a lo que firmas. Te explicamos aquí a qué debes estar especialmente atento para no tener problemas con tu contrato de arras.

Errores comunes que debes evitar

No haber verificado el estado legal del inmueble
Antes de firmar el contrato de arras asegúrate de que el inmueble esté libre de cargas, deudas o litigios. Además, esta información debe estar reflejada en el contrato para evitar problemas posteriores.

Falta de datos o información incorrecta:Verifica que todos los datos estén correctamente incluidos. Además de los datos básicos, verifica también la información catastral, estado de cargas del inmueble, etc. Recuerda que antes de firmar un contrato de arras es importante que hayas solicitado la información básica para comprar una vivienda. Nos referimos a documentos como la nota simple, certificado de pago de las cuotas de la comunidad, justificante de pago de los impuestos y tasas locales, certificado energético, cédula de habitabilidad, certificado de inspección del edificio (ITE) etc.

Falta de información sobre gastos asociados a la compraventa:
No especificar quién asume los gastos de notaría, registro, impuestos y otros costos puede causar disputas en el futuro.

No asegurar la financiación:
Si el comprador depende de un préstamo hipotecario, es fundamental incluir que el contrato está condicionado a la obtención de dicha financiación.

Desconocer el tipo de arras que se firma: Es importante que se especifique el tipo de arras: penitenciales, confirmatorias o penales. como hemos visto las consecuencias del incumplimiento y las posibilidades de desistir dependen del tipo de arras que se firme.

Falta de información clara sobre plazo, importe y/o consecuencias: El contrato debe indicar el monto exacto de las arras, qué porcentaje representa sobre el total de la operación y cómo se van a pagar esas arras. Otro dato clave es el plazo que se tiene para formalizar la compraventa ante un notario. La información sobre las posibles consecuencias del incumplimiento de contrato también debe ser clara y debe incluir todo tipo de información referente a penalizaciones, devolución de dinero o cualquier otro aspecto que se haya acordado.

No asesorarte legalmente: Si tienes dudas, busca la orientación de un abogado especializado.

No leer el contrato completo: Asegúrate de entender cada cláusula antes de firmar. No des nada por supuesto e infórmate bien de qué se especifica y qué implicaciones tiene cada una de las cláusulas.

Consejos para redactar un contrato seguro

• Usa un lenguaje sencillo y directo. Incluye todas las condiciones: No dejes nada al azar; establece claramente los derechos y obligaciones de ambas partes. Revisa este checklist en el que te incluimos la información que debe incluir tu contrato de arras.
• Revisa y corrige:  Antes de firmar, revisa el contrato para asegurarte que no haya errores.

En conclusión, un contrato de arras bien redactado y comprendido punto por punto es fundamental para garantizar una compraventa exitosa y llevar a cabo una transacción segura.