¿Se puede reclamar una hipoteca creciente? Solución

¿Qué es una hipoteca creciente y cómo funciona?  

Se trata de un tipo de hipoteca en la que la cuota mensual aumenta progresivamente según un porcentaje acordado con la entidad bancaria. En nuestro país, la mayoría de las hipotecas siguen el sistema de amortización francés, en el cual la cuota es siempre la misma si la hipoteca es a tipo fijo, o puede aumentar o disminuir según el euríbor en el caso de hipotecas variables, aunque el método de amortización es el mismo.

En el caso de hipotecas crecientes, la hipoteca se amortiza con cuotas menores al principio y mayores al final, de manera que la cuota mensual aumenta progresivamente según se haya acordado con la entidad bancaria.

Por el contrario, las hipotecas crecientes utilizan un sistema de amortización diferente al de las hipotecas tradicionales y se caracteriza porque la cuota de la hipoteca va aumentando progresivamente lo que supone e amortiza con cuotas menores al principio y mayores al final

¿Cómo funciona una hipoteca creciente?

La hipoteca creciente es un tipo de préstamo hipotecario donde las cuotas iniciales son bajas, pero después van aumentando poco a poco a lo largo del tiempo. Este tipo de hipoteca puede ser interesante para aquellas personas que prevén – con cierta seguridad- tener un aumento de ingresos en el futuro.

¿Cómo se amortiza capital en una hipoteca creciente?

La amortización en una hipoteca creciente se basa en un esquema donde el capital se va reduciendo, pero las cuotas aumentan, lo que puede generar un desajuste si los ingresos del prestatario no crecen como tenía previsto.

Diferencias entre hipoteca creciente y otros tipos de hipotecas

A diferencia de las hipotecas a tipo fijo o variable, donde las cuotas son constantes o fluctúan, la hipoteca creciente tiene un aumento preestablecido, es decir, ya sabes de antemano que tu cuota va a ir subiendo lo que por un lado es positivo porque te permite planificar los ingresos que necesitarás en el futuro, pero por el contrario si no existe una buena planificación se asume un riesgo considerable de no poder hacer frente al pago de la hipoteca.

¿Es abusiva una hipoteca creciente?

¿Cuándo se considera abusiva una hipoteca?

Una hipoteca se considera abusiva cuando presenta condiciones desproporcionadas o falta de transparencia, afectando la capacidad de pago del prestatario. Se considera que una hipoteca es abusiva si

• La información que se entrega al prestatario no es clara ni transparente: Aquí se incluyen todas aquellas situaciones en las que el prestatario no está suficientemente informado de los posibles incrementos futuros de las cuotas. Los términos o condiciones de una hipoteca deben ser claros, comprensibles y transparentes. Si no se explican bien los incrementos que el prestatario va a tener que asumir en el futuro en la cuota de la hipoteca, podría considerarse que se está incurriendo en una práctica abusiva.
• Los aumentos de las cuotas son excesivos: Si los aumentos en las cuotas son excesivos, es decir, son muy superiores a los ingresos del prestatario, podría considerarse abusivo. Es decir, cuando el aumento de las cuotas no esté justificado por un aumento razonable de los ingresos del prestatario, o si se hace de manera que el prestatario no puede afrontarlo, podría considerarse que se trata de una práctica abusiva por parte de la entidad prestamista. En España ha habido varios casos en los que los tribunales, tras revisar situaciones donde los aumentos de las cuotas eran demasiado altos para lo que el prestatario podía pagar, han fallado a favor de los consumidores, considerando que la entidad prestamista incurrió en una práctica abusiva.
• Se da una desproporción en relación a la capacidad de pago del prestatario: Si el banco o la entidad financiera otorgan una hipoteca creciente sin tener en cuenta cuál es la capacidad de pago real y futura del prestatario para hacer frente al pago de las cuotas, se podría considerar que se están aprovechando de la vulnerabilidad del cliente.
• Existen cláusulas no negociadas o impuestas unilateralmente: En algunos casos, las entidades financieras pueden incluir cláusulas abusivas que aumenten el importe de las cuotas de manera unilateral y sin un mecanismo de revisión adecuado. Estas cláusulas deben ser negociadas con el cliente y no impuestas de manera arbitraria.

Sentencias clave sobre hipotecas crecientes: Tribunal Supremo y casos recientes

El Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias que han considerado abusivas ciertas cláusulas de hipotecas crecientes, lo que abre la puerta a reclamaciones:

• Sentencia del Tribunal Supremo 215/2021

El Tribunal Supremo declaró que un sistema de amortización creciente, puede ser considerado abusivo si no se explica de forma clara al consumidor la carga financiera futura, y si las condiciones no son comprensibles para una persona media.

• Sentencia del Tribunal Supremo 738/2016

En este caso el Tribunal Supremo determinó que una cláusula de hipoteca creciente en la que el consumidor no era informado adecuadamente sobre el impacto de los aumentos en las cuotas, podía ser considerada abusiva.

• Sentencia del Tribunal Supremo 563/2019

El Tribunal Supremo declaró que las hipotecas crecientes que incluyen incrementos en la cuota mensual por encima de un porcentaje razonable pueden ser consideradas abusivas.

¿Qué hacer si crees que tu hipoteca creciente es abusiva?  

Si sospechas que tu hipoteca es abusiva, lo primero que debes hacer es consultar con un abogado especializado en derecho hipotecario para que evalúe tu caso.

Simuladores y cálculos para hipotecas crecientes

Simulador hipoteca creciente: ¿Cuánto pagarías?

Utilizar un simulador de hipotecas puede ser de gran ayuda a la hora de conocer las cuotas que deberás afrontar a lo largo del tiempo y poder planificar así tus finanzas.

En el caso de una hipoteca creciente, deberás conocer algunos datos para poder hacer una estimación de cuánto pagarás conforme vayan pasando los años. Los datos que necesitas son, además del importe del préstamo,

• El tipo de interés con el que empiezas
• La duración de la hipoteca (por ejemplo, 20, 25, 30 años)
• Cada cuando se dará un aumento, anualmente, ¿cada dos años?
• Cuánto aumentarán (en qué porcentaje) las cuotas con cada subida.
• Si después del periodo inicial cambia el tipo de interés.

Con estos datos, puedes estimar cuánto pagarías en cada etapa.

¿Cuánto se paga aproximadamente por una hipoteca de 100.000 € a un plazo de 30 años?

Los pagos dependerán de la tasa de interés y del incremento acordado en las cuotas, pero generalmente las cuotas iniciales serán significativamente menores que en una hipoteca tradicional.  La cuota que deberás pagar dependerá del tipo de interés de tu hipoteca (fijo, variable o mixto), el plazo de amortización, así como otros costes asociados y comisiones que pueden aplicar algunos bancos, además tratándose de una hipoteca creciente deberás tener en cuenta los incrementos que tendrás que ir asumiendo con el paso del tiempo.

No obstante, si lo que quieres es saber cuál será tu cuota mensual, a modo de ejemplo, te mostramos algunas aproximaciones a cuotas mensuales para una hipoteca de 100.000€ a 30 años al 3% aproximadamente 425€ al mes.*

*Se trata de un cálculo aproximado. Para conocer tu cuota real recopila toda la información necesaria para hacer una simulación de hipoteca lo más real posible.

¿Cuánto se paga aproximadamente por una hipoteca de 50.000 euros a un plazo de 15 años?

Tal y como te explicamos en el punto anterior el importe a pagar variará según las condiciones específicas de la hipoteca creciente, por lo que es recomendable realizar simulaciones precisas. Pero para que te hagas una idea, para una hipoteca de 50.000 a 15 años suponiendo un tipo de interés del torno al 3% tendrías que asumir una cuota de unos 350€*.

*Se trata de un cálculo aproximado. Para conocer tu cuota real recopila toda la información necesaria para hacer una simulación de hipoteca lo más real posible.

¿Cuánto dinero puedo ahorrar si amortizo 10.000 euros?

Amortizar anticipadamente puede reducir significativamente el total de intereses a pagar, por lo que es una opción a considerar. Si bien, igual que en los ejemplos anteriores, contestar esta respuesta requiere de una serie de datos específicos para cada caso, con este ejemplo puedes entender fácilmente lo que puede suponer para tu bolsillo el amortizar anticipadamente 10.000€.

Supongamos que tienes una hipoteca de 50.000 euros a un 3% de interés anual y te queda 10 años para acabar de pagar tu hipoteca. Si decides amortizar 10.000 euros, reducirías el capital pendiente a 40.000 euros.

• Antes de la amortización: Si la cuota mensual es de unos 482 euros, los intereses futuros se calcularían sobre el total de 50.000 euros.
• Después de amortizar 10.000 euros: La deuda restante sería de 40.000 euros, por lo que los intereses futuros se calcularían sobre 40.000 y no sobre 50.000 esto puede suponerte un importante ahorro en los intereses a pagar, además de en la reducción del plazo.

Para calcular el ahorro exacto, necesitarás calcularlo en base a los datos de tu hipoteca (tasa, plazo restante y tipo de amortización).

Soluciones y reclamaciones para afectados por hipotecas crecientes

¿Se puede reclamar una hipoteca creciente? Pasos y requisitos

Sí, es posible reclamar. Para ello, debes recopilar toda la documentación y si existen irregularidades o cláusulas abusivas puedes reclamar. Antes de iniciar una reclamación te recomendamos que revises bien el contrato y la documentación relacionada, para valorar la viabilidad de la reclamación. Si el banco no responde de forma satisfactoria, puedes recurrir al sistema de mediación o arbitraje y si aún y así no se resuelve puedes presentar una demanda judicial. En cualquier caso, es importante contar con un buen asesoramiento a la hora de proceder con la reclamación.

Novación de hipoteca: ¿es una solución viable?

La novación puede ser una opción para renegociar las condiciones de tu hipoteca y hacerla más asequible renegociando con la entidad bancaria las condiciones de tu préstamo hipotecario. Por ejemplo, puedes conseguir

• Reducir el importe de las cuotas
• Alargar el plazo de pago
• Cambiar el tipo de interés

Eso sí, debes tener en cuenta que es posible que tengas que incurrir en algunos gastos adicionales, como comisiones o costes notariales, y que no todas las entidades aceptan modificar todas las condiciones.

¿Cuándo es rentable subrogar una hipoteca?

Subrogar puede ser una opción rentable si negocias y consigues, con las nuevas condiciones de tu hipoteca, un tipo de interés más bajo que el actual.

En Aldateca podemos ayudarte en este proceso. Como brokers hipotecarios hablamos con los bancos y te enviamos nuestra mejor propuesta con el ahorro y los gastos del cambio. El cambio de hipoteca, generalmente, es una opción beneficiosa tanto por un posible ahorro significativo en el pago de intereses durante la vida del préstamo como si consigues una mayor flexibilidad en las condiciones del préstamo o si reduces el plazo sin aumentar demasiado la cuota mensual.

Sin embargo, la rentabilidad de la subrogación depende de varios factores. Utiliza nuestro simulador o contacta con nosotros para valorar esta opción.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas crecientes

¿Qué tipo de hipoteca es mejor en 2025?

Dependerá de las condiciones del mercado y de tu situación financiera personal; sin embargo, las hipotecas fijas están ganando popularidad.

¿Cómo funciona la hipoteca variable creciente?

Este tipo de hipoteca combina elementos de una hipoteca variable con la estructura de cuotas crecientes, lo que puede ser arriesgado en entornos de alta inflación.

Ejemplos prácticos de hipotecas crecientes

Si necesitas empezar con una cuota inicial baja, las hipotecas crecientes pueden ser una buena opción siempre y cuando asumas que en el futuro vas a tener que enfrentarte a una cuota mayor que puede estar basada en diferentes tipos de incrementos, como, por ejemplo

• Un incremento fijo
• Un incremento escalonado
• Un incremento basado en el IPC
• Un incremento basado en el salario.

A modo de ejemplo te mostramos aquí como sería un ejemplo de hipoteca creciente escalonada pero cuyo incremento se calcula en base a un incremento fijo anual y un segundo ejemplo de hipoteca creciente con un incremento escalonado ajustado en base al IPC.

Hipoteca creciente con un aumento fijo

• Importe del préstamo: 100,000 €
• Tipo de interés: 3% anual fijo
• Plazo: 20 años
• Incremento: 2% anual durante los primeros x años.
• La primera cuota será de 400€ y progresivamente suponiendo un incremento fijo del 2% el segundo año será 408€, el tercero 416 y así sucesivamente calculando el incremento año a año multiplicando la cuota anterior por 1,02.

Si el incremento en lugar de ser fijo fuese escalonado, por ejemplo, un 3% durante 5 años, un 2% durante los 5 siguientes y un 1,5% hasta el final del préstamo tocaría hacer el mismo cálculo con el porcentaje correspondiente en cada caso.

Hipoteca creciente con un aumento progresivo ajustado al IPC

• Importe del préstamo: 100,000 €
• Tipo de interés: 3% anual fijo
• Plazo: 20 años

La primera cuota será de 400€ y después deberás calcular el aumento de la cuota basado en el IPC + el porcentaje que se determine. Por ejemplo, si el IPC es del 1,5% y el incremento anual del 1%, la cuota aumentará un 2,50% por lo que el segundo año la cuota será de 400€*2,50%= 410€ y el tercero 420,25€ (410€+2,5%).

Recursos y herramientas adicionales

Simulador hipoteca creciente Bankia (ahora Caixabank) y otros bancos

Utilizar simuladores de diferentes bancos puede ofrecerte una visión más clara sobre tu posible hipoteca creciente. Prácticamente todas las entidades bancarias cuentan con simuladores que te permiten calcular tu hipoteca. Bankia (ahora Caixabank), BBVA, Santander, ING, Banco Sabadell, Unicaja o Bankinter entre otras entidades financieras cuentan con simuladores de hipoteca creciente en su página web.

Simulador hipoteca cuota creciente: comparativa 

Recuerda que, siempre es recomendable comparar diferentes ofertas para así poder valorar cuál se ajusta mejor a tus necesidades. Además del tipo de interés es importante que te fijes en otros aspectos como

• Incremento de las cuotas: Si se trata de un aumento fijo de las cuotas (un % x) cada año, o bien se basa en el IPC o en el salario. También es importante que te fijes en durante cuánto tiempo se mantendrán estos incrementos.
• Comisiones y gastos: Considera también cuál es la comisión de apertura y el resto de los gastos como los gastos notariales, de tasación y de gestión. Estos costes adicionales deben ser considerados al calcular el coste total de la hipoteca.
• Plazo de la hipoteca. Compara cómo varían las cuotas a medida que aumentas el plazo y asegúrate de que se ajustan a tu capacidad de pago a largo plazo.

Guía para reclamar gastos hipotecarios  

Te detallamos aquí una breve guía para reclamar gastos hipotecarios.

• Recopila toda la información sobre aquellos gastos que puedes reclamar como gastos de notaría, registro, tasación, gestoría y comisión de apertura si se cobraron indebidamente.
• Contacta con el banco para presentar una reclamación formal. Si no te responden o no aceptan la reclamación, puedes acudir al Banco de España. Si aún y así no obtienes respuesta puedes presentar una demanda judicial con la ayuda de un abogado especializado.

Conclusiones y recomendaciones finales

¿Vale la pena reclamar una hipoteca creciente?

Si consideras que los términos de tu hipoteca son desfavorables, reclamar podría ser una opción válida.

Alternativas a las hipotecas crecientes en 2025

Evalúa otras opciones como hipotecas fijas o variables que pueden ofrecerte algo más de estabilidad en comparación con las hipotecas crecientes.

Pasos que seguir si eres afectado por una hipoteca creciente

Busca asesoría legal, analiza tus opciones y considera la reclamación si es pertinente.

Si eres un afectado por una hipoteca creciente, revisa las condiciones de tu contrato, evalúa el impacto que supone el incremento en tu economía y solicita renegociar las condiciones con el banco. Si no es posible, considera la subrogación a otro banco o la novación para modificar los términos del préstamo. Si las condiciones continúan siendo abusivas, consulta con un asesor legal o financiero que te ayude a presentar una reclamación formal al banco o a las autoridades competentes.