Penalización por amortización anticipada hipoteca

¿Cuánto cuesta amortizar una hipoteca anticipadamente en 2024?

Si estás pensando en amortizar una hipoteca anticipadamente en 2024 es importante que tengas en cuenta algunos gastos que dependerán de tu hipoteca y de cuáles sean las cláusulas que tengas. Con este artículo, nuestra intención es ayudarte a que tengas la información básica suficiente como para que puedas valorar qué supone amortizar anticipadamente.

Comisiones máximas permitidas por ley

Las comisiones máximas permitidas por ley en España para la amortización anticipada de una hipoteca están reguladas por la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario pero las condiciones son diferentes dependiendo de si tu hipoteca es fija o variable y de cuándo se lleve a cabo la amortización anticipada.

Diferencias entre hipotecas fijas y variables

Hipotecas contratadas antes del 2007:

• Los gastos de compensación pueden ser máximo del 1% siempre y cuando esté así estipulado en el contrato.

Hipotecas contratadas entre 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019:

La comisión máxima por amortización anticipada es:

• 0,5% si se realiza durante los primeros 5 años de la hipoteca.
• 0,25% si se efectúa a partir del 6º año.
• En hipotecas a tipo fijo, el banco puede aplicar una comisión por riesgo de tipo de interés (aprox entre el 0,5% y el 5%) aunque no está regulada. Su coste no podrá superar la pérdida que sufra el banco por la operación.

Hipotecas contratadas después de la entrada en vigor de la Ley 15 de junio 2019:

Hipoteca a tipo variable:

• Durante los primeros 3 años: 0,25% del capital amortizado anticipadamente.
• Durante los primeros 5 años (alternativa): 0,15% del capital amortizado.
• Después de los 5 años: Sin comisión por amortización anticipada.

 Hipoteca a tipo fijo:

• Durante los primeros 10 años: 2% del capital amortizado anticipadamente.
• A partir del 11º año: 1,5% del capital amortizado.

Es importante que tengas en cuenta que

• El banco no va a poder cobrarte dos comisiones simultáneamente, es decir la comisión por amortización anticipada y compensación por riesgo de tipo de interés).
• La información anterior sobre comisiones por cancelar anticipadamente la hipoteca hace referencia a comisiones máximas, es decir, tu bando puede ofrecerte mejores condiciones y quizás incluso negociando bien puede eliminar estas comisiones.
• La amortización anticipada puede ser parcial o total. Sea como sea ten en cuenta que debes avisar al banco con antelación.
• Si tu hipoteca es previa al 2019 –previo a la ley que regula este hecho – las comisiones dependerán de lo establecido en tu contrato y siempre puedes intentar negociarlas.

Exenciones y bonificaciones vigentes

Ten en cuenta que todo lo anterior no siempre es aplicable dado que existen diferentes exenciones y bonificaciones que debes tener en cuenta:

Exenciones:

• En hipotecas recientes después de la Ley 5/2019 a partir sexto año (tipo variable) o décimo año (tipo fijo) no se pueden aplicar comisiones.
• Tampoco se podrán aplicar en aquellos casos en los que la comisión no esté estipulada en el contrato.

Bonificaciones:

Si compraste la vivienda antes de 2013, podrás aplicarte la deducción del 15% en tu declaración de la renta hasta un límite máximo anual de 9.040 euros por persona.

Otras exenciones:

También puede ser que estés exento de esta comisión si

• Firmaste en su momento algún tipo de acuerdos específico con el banco que haga referencia a esa exención.
• Si tienes unas hipotecas de VPO en las que generalmente las condiciones de comisión por amortización anticipada de la hipoteca suelen ser nulas o muy bajas.

Aspectos clave de la nueva normativa hipotecaria

Cambios en la regulación en 2024

En 2024, la normativa hipotecaria en España se ha modificado con el fin de ofrecer una mayor protección a los deudores y ofrecer también una mayor flexibilidad en la gestión de sus préstamos.

Te resumimos aquí los cambios más importantes y significativos:

Eliminación de comisiones por conversión de hipotecas

• Conversión a Tipo Fijo o Mixto:  Si cambias de una hipoteca a variable a una de tipo fijo o mixto ya no pueden cobrarte comisiones por este cambio lo que supone que puedes intentar mejorar las condiciones hipotecarias sin incurrir en costos adicionales.

Suspensión de comisiones por amortización anticipada

• Amortización anticipada: Eliminación de comisiones por amortización anticipada de hipotecas variables durante todo 2024 lo que permite que puedas cancelar parte de tu deuda o toda sin tener que hacer frente a penalizaciones económicas.

Ampliación del plazo de suspensión de lanzamientos hipotecarios

• Protección a deudores vulnerables: Una protección que prohíbe temporalmente que los bancos desahucien a personas vulnerables que no puedan pagar su hipoteca, siempre que se trate de su vivienda habitual. En tal caso se les da un plazo de tiempo hasta 2028 para que puedan buscar soluciones y evitar quedarse sin hogar.

Facilidades para la reestructuración de deudas

• Extensión del plazo de amortización: En aquellos hogares en los que la familia destine más del 30% de sus ingresos a la hipoteca y su esfuerzo ha aumentado un 20%, pueden solicitar una ampliación del plazo de pago hasta 7 años y congelar la cuota durante 12 meses.

Transparencia en la información

Cláusulas abusivas: Las entidades financieras deben dar la información de forma clara y explicar de forma sencilla y transparente cuáles son las condiciones hipotecarias reforzándose así la protección al consumidor y evitando que se den cláusulas abusivas.

Prórroga de la suspensión de comisiones

La prórroga de la suspensión de comisiones en la ley hipotecaria es la que ha permitido que, durante 2024, los bancos no puedan cobrar comisiones por:

• Amortización anticipada en hipotecas a tipo variable.
• Conversión de hipotecas de tipo variable a fijo o mixto.

¿A quién afectan las nuevas medidas?

Las nuevas medidas de la ley hipotecaria afectan principalmente a:

• Deudores vulnerables: Personas con dificultades económicas a la hora de hacer frente a los pagos de la hipoteca.
• Titulares de hipotecas a tipo variable y que quieren amortizarla anticipadamente para pasarla a una hipoteca a tipo fijo o mixta.
• Nuevos solicitantes de hipotecas ya que desde que existe la nueva ley la información debe ser más clara, transparente y protege más al solicitante de la hipoteca.

¿Cuándo es el mejor momento para amortizar?

Amortización en hipotecas a tipo fijo vs variable

Son varios los factores que debes tener en cuenta a la hora de valorar cuándo es el mejor momento para pasar de una hipoteca de tipo fijo a variable, pero el punto determinante es valorar

• En qué momento del ciclo se encuentran los tipos de interés. Cuando el Euribor esté bajo o existan señales claras de que va a bajar es cuando puedes plantearte este cambio.
• Si estás en la parte inicial del préstamo. En tal caso puede ser interesante cambiar a tipo variable, ya que en esta fase pagas más intereses.
• Cuál es tu capacidad de asumir riesgos. En una hipoteca variable la cuota puede subir o bajar por lo que valora qué ocurriría si sube demasiado. Si tienes ahorros o una situación financiera estable podrás asumir posibles subidas, pero si no es así piénsalo bien antes de hacer el cambio.
• Valora qué supone – en términos de comisiones – el cambiar tu hipoteca de fija a variable.

Reducción de cuota vs reducción de plazo

• Dependiendo de cuál sea tu situación financiera te conviene más una cosa u otra.
• La reducción de plazo es mejor financieramente porque reduce los intereses totales y la deuda se liquida antes por lo que si tienes estabilidad económica, te conviene más reducir el plazo de la hipoteca.
• La reducción de cuota te permitirá tener una mejor liquidez mensual, pero supone un ahorro menor por lo que si lo que quieres es ir más desahogado y priorizas la disponibilidad de dinero en el corto plazo entonces es mejor que optes por reducir cuota.

Calculadora de ahorro en intereses

Si quieres conocer cuánto te vas a ahorrar en intereses amortizando anticipadamente toma nota de los datos que necesitas para hacer el cálculo:

• Importe pendiente de la hipoteca.
• Tipo de interés aplicado.
• Plazo restante del préstamo.
• Cuota mensual actual.
• Cantidad para amortizar.

Estos datos te permitirán calcular cuánto vas a ahorrarte en intereses si reduces el plazo y/o qué ahorro vas a tener con una nueva cuota mensual.

Ventajas fiscales de la amortización anticipada

Desgravaciones aplicables en 2024

Las deducciones fiscales dependen de factores como los ingresos y la normativa autonómica, pero debes saber que existen deducciones por la amortización anticipada, especialmente si la hipoteca es para la vivienda habitual, aunque varían por comunidad autónoma.

Límites de deducción anual

En 2024, la deducción por amortización anticipada de hipotecas para primera vivienda está limitada por los ingresos y el importe de la deuda, con un máximo de 9.040 € anuales, aunque este límite puede variar según la legislación regional. Para vivienda habitual o no habitual, las deducciones son más restrictivas debido a cambios en la legislación fiscal desde 2013, que redujeron las desgravaciones.

Requisitos para beneficiarse de las deducciones

Para acceder a las deducciones, la hipoteca debe ser la de tu vivienda habitual y debes estar dentro de unos límites de ingresos y realizar amortizaciones anticipadas. Además, según la comunidad en la que residas puede haber requisitos específicos que tendrás que comprobar.

Proceso de amortización según el banco

Procedimiento en las principales entidades

Dependerá de cada banco, pero generalmente los pasos a seguir son:

• Solicitar que quieras hacer una amortización anticipada (total o parcial).
• El banco te dirá cuál es el importe total que tienes que paga para cancelar anticipadamente la hipoteca, es decir, la comisión por anticipación anticipada en el caso de que te corresponda.
• Una vez tengas el cálculo y el banco haya revisado tu solicitud recibirás una confirmación por escrito/email con la cantidad exacta a pagar. Es entonces cuando deberás revisar y aceptar esa cifra.
• Con la aceptación ya solo queda el realizar el pago anticipado que se puede hacer o por transferencia o por cheque, según te indique tu banco. En algunos casos, los bancos permiten hacer pagos adicionales para reducir la cuota mensual o el plazo, pero en otros, se ajusta el plazo directamente.

Documentación necesaria

La documentación que necesitas para el trámite de amortizar anticipadamente la hipoteca es

• Documento nacional de identidad (DNI, pasaporte o NIE).
• Escritura de la hipoteca (contrato firmado).
• Certificado de saldo pendiente (emitido por el banco).
• Justificante de pago
• Comunicaciones adicionales (recibo o extracto bancario para verificar el pago).

Plazos y trámites

Todo el proceso suele tardar entre una semana a un mes dependiendo de la agilidad con la que se lleve el proceso. Calcula que los tiempos serán aproximadamente

• Entre 3 y 10 días es lo que tardará el banco para preparar la documentación y decirte cuál es el saldo de amortización.
• El plazo para realizar el pago normalmente será de entre 5 a 15 días, dependiendo del acuerdo con el banco.
• Después del pago, el banco actualiza el saldo y, si es amortización total, emitirá un certificado conforme has cancelado la hipoteca.

Alternativas a la amortización anticipada

Inversión vs amortización

La alternativa principal a amortizar la hipoteca es que destines ese dinero a invertirlo en productos financieros que puedan darte un rendimiento mayor que el tipo de interés de tu hipoteca por lo que si el tipo de interés de tu hipoteca es bajo el plantearte invertir en lugar de amortizar puede ser una excelente opción. No obstante, esto también dependerá de tus preferencias dado que si lo que prefieres es quedarte tranquilo y seguro en el sentido de que reduces o cancelas tu deuda entonces plantéate amortizar anticipadamente.

Estrategias combinadas

Otra opción es elegir una estrategia combinada que te permita invertir y amortizar a la vez, eligiendo entre

• Acortar el plazo de la hipoteca y, al mismo tiempo, invertir una parte de los ahorros para combinar seguridad y crecimiento patrimonial.
• Reducir la deuda con pagos parciales para ir reduciendo lo que debes manteniendo al mismo tiempo algo de dinero para invertir en otros proyectos que puedan generar ganancias, como fondos o acciones.

Recomendaciones según perfil del hipotecado

Según cual sea tu tolerancia al riesgo elegirás una u otra opción. Un perfil conservador -que valora la seguridad y estabilidad- preferirá amortizar, mientras que los perfiles moderados y agresivos pueden considerar estrategias combinadas o invertir más, dependiendo de cada caso.

Amortización anticipada de la hipoteca: Conclusiones

En definitiva, como ves son varios los factores que debes tener en cuenta a la hora de decidir una amortización anticipada de tu hipoteca. También puedes plantearte un cambio de hipoteca y para ello puedes ayudarte de nuestro simulador ya que te ofrece la opción de calcular el ahorro que te supondría un cambio con otra identidad bancaria.

Haz tu simulación aquí