Impuestos y gastos a la hora de vender casa

¿Cuáles son los principales gastos al vender una casa?

Los principales costes son:

• Comisión agente inmobiliario si decides vender la casa a través de un agente inmobiliario.
• Preparación de la vivienda (costes de obras de mejora o arreglos antes de ponerla a la venta)
• Costes de publicidad: Si decides poner anuncios etc. para vender tu vivienda.
• Costes del cierre de la venta (costes legales).
• Costes de desalojo si existen inquilinos.
• Costes de la mudanza.

Antes de vender: preparativos y certificaciones necesarias

Certificado Energético

Se trata de un certificado que evalúa la eficiencia energética de un edificio. En base a esa evaluación proporciona una clasificación que va desde la A (más eficiente) hasta la G (menos eficiente). Es un certificado obligatorio antes de poner una propiedad en venta o alquiler ya que es una manera de que el futuro propietario o inquilino conozca el nivel de eficiencia energética del edificio y consecuentemente pueda hacer estimaciones sobre el consumo energético que tendrá la propiedad.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es el documento que certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y salubridad que establecen las autoridades competentes.

Nota simple informativa

Se trata de un documento que puede obtenerse en el Registro de la Propiedad y que ofrece una información detallada sobre la propiedad. La información que se puede obtener a través de la nota simple informativa incluye

• descripción de la propiedad.
• propietarios registrados.
• cargas o gravámenes que pueda tener la propiedad.
• historial registral.
• situación jurídica.
• certificaciones relativas a la propiedad como la certificación catastral.

Durante la venta: gastos y trámites comunes

Contrato de arras

El contrato de arras es un contrato que fija el acuerdo entre el comprador y el vendedor. Se utiliza como compromiso antes de la firma del contrato de compraventa definitivo. De este modo, es un acuerdo legal por el que las partes – comprador y vendedor- acuerdan llevar a cabo una transacción futura. Es decir, el comprador entrega una cantidad de dinero inicial, un porcentaje sobre el precio de la propiedad, en señal de su intención de comprar el inmueble.

En el contrato de arras se determinan los derechos y obligaciones de comprador y vendedor durante el tiempo que transcurre entre la firma del contrato de arras y el cierre de la compraventa. Algunas de las condiciones que puede incluir son plazos para formalizar la compraventa, inspecciones de la propiedad, etc.

Además, con el contrato de arras se aceptan una serie de condiciones relacionadas con el incumplimiento del acuerdo que se establecen en el contrato.

Honorarios de la agencia inmobiliaria

Las agencias o intermediarios inmobiliarios suelen cobrar unos honorarios en concepto de la intermediación de la compraventa o alquiler de un inmueble. Los gastos los suele asumir el vendedor. En cuanto al importe en algunos casos es un % sobre el precio de la venta o alquiler mientas que en otros casos los agentes inmobiliarios pueden cobrar una tarifa fija. A menudo, los honorarios incluyen además de la gestión de la intermediación, gastos de publicidad, comercialización, valoración de la vivienda, redacción de contratos, etc.

En cualquier caso, es importante saber que estos honorarios suelen ser negociables.

Cancelación de la hipoteca

Cuando se acaba de pagar la hipoteca, la entidad financiera emite un documento de cancelación de hipoteca que debe registrarse en el Registro de la Propiedad correspondiente y que garantiza que la propiedad está libre de cagas. Durante el proceso de venta de la vivienda, es conveniente informar a los futuros compradores de que la hipoteca se cancelará antes del cierre de la transacción.

Impuestos asociados a la venta de una vivienda

IRPF: impuesto sobre la renta de las personas físicas

Se trata del impuesto que grava la ganancia que se obtiene al vender la propiedad. En algunos casos, como por ejemplo cuando se reinvierte el dinero para adquirir una vivienda habitual durante un plazo determinado, es posible estar exento de este impuesto.

Plusvalía municipal

Se trata de otro impuesto que grava el valor experimentado por un terreno urbano desde su adquisición hasta su venta. Este cálculo se hace en base al valor catastral y el periodo de tiempo durante el cual el propietario ha sido dueño.

Otros impuestos posibles

Además, hay otros impuestos que debes tener en cuenta:

• * ITP (Impuesto sobre transmisiones patrimoniales) un impuesto que grava la transmisión de la propiedad y cuyo tipo impositivo varía según el lugar de ubicación de la propiedad.
• * IVA (Impuesto sobre el valor añadido): En el caso de viviendas de obra nueva puede aplicarse el IVA en lugar del ITP.
• * AJD (Impuesto de actos jurídicos documentados): Se trata de un impuesto que se aplica en los documentos notariales relacionados a la compraventa de inmuebles. Este impuesto se calcula sobre el precio de venta declarado en escritura pública.
• IBI: (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): No es un impuesto que esté directamente relacionado con la compraventa pero que debe ser tenido en cuenta dado que grava la propiedad de un bien inmueble. Comprador y vendedor pueden tener que llegar a acordar cómo y a partir de que fecha cada parte asume el pago del impuesto.

* Impuestos solo para el comprador.

Cómo reducir los gastos en la venta de una vivienda

Consejos para ahorrar en los gastos al vender una casa

• Intenta vender la vivienda por tu cuenta para que puedas ahorrarte los gastos asociados a la gestión de las agencias inmobiliarias.
• Si valoras el asesoramiento y el servicio que te puede ofrecer un agente inmobiliario y decides contratar uno, intenta negociar con ellos la tarifa o compartir algunas de las gestiones de manera que puedas ahorrarte algo de dinero.
• Realiza mejoras económicas antes de vender: Con pequeños cambios puedes conseguir una mejora visual que a la larga te hará ahorrar dinero dado que podrás vender tu propiedad más fácilmente o sin tener que negociar tanto. Nos referimos a aspectos como la decoración, pintura, etc.
• Invierte en fotos profesionales: A pesar de que tendrás un gasto inicial, más adelante lo recuperarás. La calidad de las fotos puede ayudar a diferenciar tu vivienda de otras y generar un mayor número de interesados.
• Aprovecha redes sociales o directorios gratuitos que permiten publicitar tu vivienda.
• Deja la mudanza para después de la venta de la vivienda. De este modo te ahorrarás el coste de tener los muebles y objetos guardados durante el periodo de tiempo que transcurra hasta la venta de la vivienda.
• Considera las primeras ofertas, a veces son las mejores y te ahorrarán los gastos asociados a mantener la vivienda activa en el mercado de oferta inmobiliaria.
• Consulta con un abogado inmobiliario: Puede ahorrarte tiempo y dinero y ayudarte a tramitar todo el proceso de manera ágil y segura.

Exenciones y reducciones fiscales disponibles

Cuando se vende una vivienda, en la declaración de la renta deberá constar la ganancia o pérdida patrimonial resultante de la operación. No obstante, cuando se trata de la vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta en algunos casos:

• Exención por reinversión en vivienda habitual: Cuando se reinvierte el dinero conseguido con la venta en comprar otra vivienda habitual durante los 24 meses siguientes.
• Exención para propietarios mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
• Cuando la ganancia se utiliza para saldar un préstamo hipotecario, lo que sería una dación de pago.

Estrategias para minorar honorarios y comisiones

• Compara y negocio las ofertas que puedan hacerte los diferentes agentes inmobiliarios. También puedes proponerles encargarte tú de algunas gestiones.
• Vende directamente el piso sin intermediarios.
• Promociona tú mismo la vivienda a través de redes sociales, directorios, anuncios gratuitos etc.

Preguntas frecuentes

¿Qué gastos debe asumir el vendedor al vender un inmueble?

• Comisiones de Agentes Inmobiliarios.
• Costos de Cierre: Notaría, Honorarios abogado y gestiones administrativas.
• Impuestos asociados a la venta:. Ganancia de capital – Bienes raíces – Plusvalía municipal.
• Certificados y Documentación: Certificado energético, cédula habitabilidad, etc.
• Certificado conforme no existen deudas.
• Gastos cancelación hipotecas.

¿Qué gastos son deducibles al vender una vivienda?

Cuando vendes tu casa, algunos gastos son deducibles, como

• Comisión de Agentes Inmobiliarios
• Costos de publicidad y marketing
• Costos legales y administrativos
• Costos de Tasación e Inspección
• Costos de reparación y mantenimiento.
• Costos variables asociados a las ventas.
• Intereses hipotecarios e impuestos prorrateados.
• Costos de mejoras para el hogar.

¿Cuánto hay que pagar por la plusvalía municipal?

El cálculo de la plusvalía municipal debe hacerse

• Considerando el impuesto municipal que depende de cada municipio.
• Aplicar ese impuesto a la base imponible.

Hay dos opciones para calcular la plusvalía:

• Estimación Objetiva:  Multiplicando el valor catastral del inmueble por los coeficientes que se determine cada año.
• Método Real: Calculando la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra. Si este resultado es menor al del cálculo anterior (estimación objetiva) podrá aplicar la real.

En cualquier caso, en internet pueden encontrarse diferentes simuladores gratuitos que pueden ser útiles a la hora de estimar la plusvalía municipal.

¿Cómo afecta el IRPF a la venta de una propiedad?

Según la ganancia patrimonial obtenida, hacienda establece diferentes tramos para la Renta:

• Ganancias hasta 6.000€: 19%
• Ganancias entre 6.000€ y 50.000€: 21%
• Ganancias entre 50.000€ y 200.000€: 23%

¿Qué exenciones fiscales existen para vendedores mayores de 65 años?

• Vivienda habitual: Impuesto de plusvalía municipal: Los mayores de 65 están exentos – hasta un beneficio de 240.000 €- si la venta es de su vivienda habitual. Estar exentos no significa que no deban declarar la ganancia patrimonial.
• Vivienda no habitual: El impuesto de plusvalías quedará exento de pago si los beneficios de la propiedad son destinados a la construcción de una renta vitalicia.

Simuladores y herramientas útiles

Simulador de gastos e Impuestos por venta de vivienda

Durante la venta de una vivienda, el cálculo de los impuestos y puede ser complicado, especialmente si tenemos en cuenta que dependerá de las circunstancias específicas de cada propietario.

Por ello, te aconsejamos que busques simuladores de gastos e impuestos que te permitan calcular los diferentes importes que debes tener en cuenta.

Calculadora de IRPF para venta de viviendas

Si quieres calcular la cantidad de impuestos que tendrás que pagar como consecuencia de la venta tu vivienda un simulador de IRPF puede ayudarte a conocer este gasto de antemano.

Otra forma de calcular esta cifra es

Valor de adquisición:

Considera el valor por el que compraste tu vivienda y añádeles los gastos de reformas u obras que hayas realizado, así como todos los gastos asociados a la compraventa del inmueble (gastos hipoteca, comisiones inmobiliarias, impuestos de compra y gastos de notaría)

A esta cifra réstale el importe que hayas amortizado como los beneficios por alquilar el inmueble.

Valor de la transmisión:

• Tomando como referencia el precio de venta de la vivienda, réstale los gastos asociados a la venta.
• Resta el valor de adquisición al valor de transmisión.

El valor obtenido es la ganancia patrimonial. Si es un valor negativo, estás exento de pagar en la declaración de la renta. Si es positivo, aplica el % correspondiente según la ganancia:

• Ganancias hasta 6.000€: 19%
• Ganancias entre 6.000€ y 50.000€: 21%
• Ganancias entre 50.000€ y 200.000€: 23%

Casos específicos y consideraciones adicionales

Venta de viviendas heredadas

Tributarán según la ganancia obtenida:

• Ganancias hasta 6.000€: 19%
• Ganancias entre 6.000€ y 50.000€: 21%
• Ganancias entre 50.000€ y 200.000€: 23%
• Ganancias entre 200.000 y 300.000€: 27%
• Ganancias superiores a 300.000€: 28%

Las exenciones en IRPF que se contemplan para vivienda habitual no se aplican en el caso de viviendas heredadas.

Impacto fiscal al vender la vivienda habitual y comprar otra

Como hemos explicado, cuando el dinero conseguido con la venta de un inmueble se reinvierte en otra vivienda habitual está exento de IRPF, pero para disfrutar de este beneficio fiscal debes tener en cuenta que:

• La vivienda debe ser habitual y debes haber vivido en ella durante tres años. Existen algunas excepciones en los que la exención se puede aplicar, aunque no se haya vivido 3 años en caso de matrimonio, de divorcio, o de traslado laboral.
• Debes habilitar la nueva casa que hayas comprado en un plazo de 12 meses.
• Debes de reinvertir todo el dinero de la venta en la compra de otra vivienda en un plazo de 2 años.           

Gastos e impuestos para no residentes

Retención especial en la venta

• Venta por parte de un no residente: Cuando un no residente en España vende un inmueble, le será retenido un 3% del precio de la transacción.
• Compra a un no residente: Si compras una vivienda a un no residente dejarás de pagar ese 3% sobre el precio de la transacción ya que será un importe retenido por la Agencia Tributaria.

Declaración de la renta y obligaciones fiscales específicas

En lo referente a la venta de una vivienda, si un no residente decide vender su inmueble tendrá que tributar por la ganancia patrimonial obtenida, es decir no se diferencia ser residente o no residente. los gastos incurridos se los pueden deducir todos los no residentes independientemente del país de su residencia fiscal. El tipo impositivo es el mismo para todos los no residentes, el 19%.