Hipoteca para segunda vivienda

¿Qué es una hipoteca segunda vivienda? 

Una hipoteca para segunda vivienda es un préstamo hipotecario pensado para la compra de una segunda propiedad. La hipoteca de segunda vivienda está específicamente diseñada para la adquisición de una segunda propiedad. Las condiciones suelen ser diferentes a las de una hipoteca para vivienda habitual y las tasas de interés más altas.

Diferencias con una hipoteca para vivienda habitual

• Requisitos más estrictos: La concesión de una hipoteca para segunda vivienda suele ser más complicada. El motivo es que los requisitos son más estrictos dado que el banco considera que existe un mayor riesgo. Esto supone que el prestamista requerirá un historial crediticio sólido, un pago inicial más alto y mayores garantías de ingresos estables. Además, el banco es probable que quiera saber qué uso le vas a dar a la propiedad (segunda residencia, inversión, para alquilar, etc..) ya que esta información puede ser tenida en cuenta a la hora de evaluar la hipoteca.
• Tasa de interés: El interés en las hipotecas para segundas residencias suele ser más alto.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar una hipoteca de segunda vivienda?

Antes de solicitar una hipoteca para tu segunda vivienda es importante que tengas en cuenta los siguientes aspectos:

• Revisa tu situación financiera: Revisa tus ingresos, gastos, deudas etc. y valor si realmente puedes asumir los pagos de tu segunda hipoteca. Es importante que puedas hacer frente a los pagos de una segunda hipoteca cómodamente.
• Infórmate, busca diferentes opciones y compara: En el mercado financiero existen diferentes opciones y entidades dispuestas a ofrecer hipotecas. Solicita información y compara las diferentes propuestas revisando especialmente la tasa de interés, condiciones del préstamo, requisitos de pago inicial y gastos asociados a la hipoteca.
• Conoce cuánto vale tu vivienda actual: Saber cuál es el valor de tu vivienda actual es importante dado que en base a ese valor podrás
  • Determinar cuánto puedes pedir prestado. El valor de tu vivienda actual influirá en la cantidad de dinero que el banco pueda prestarte para tu segunda residencia.
  • Conocer cuál es la relación entre el valor de mercado de tu vivienda y el saldo pendiente de tu hipoteca. Si el valor ha aumentado desde que adquiriste tu vivienda esta diferencia puede utilizarse como garantía de tu segunda hipoteca.
  • Negociar mejor las condiciones de tu hipoteca.

Prepara la documentación necesaria

Solicita la hipoteca: Si tras comparar las opciones tienes claro cuál es la mejor, inicia el proceso de solicitud de hipoteca con el prestamista elegido. Durante el proceso es posible que el prestamista te solicite información y/o documentación adicional.

¿Cómo pedir una segunda hipoteca sobre una vivienda?

Requisitos de ingresos y ahorros necesarios 

Ingresos: Para que te concedan una segunda hipoteca el prestamista valorará cómo es tu relación entre ingresos y deudas mensuales. Esta relación se conoce como ratio de endeudamiento. Cuando tu ratio de endeudamiento está por debajo del 43% suele considerarse un porcentaje favorable a partir del cual el prestamista puede considerar el concederte una segunda hipoteca.

En lo referente a los ingresos y tal y como sucede en cualquier hipoteca, el prestamista generalmente requerirá unos ingresos estables y la documentación que así lo acredite, para poder valorar tu solicitud.

Ahorros: El mínimo de importe para segunda vivienda sería de un 30-40%. Por lo general el prestamista te pedirá que cuentes con:

• Ahorros: que puedan hacer frente al pago inicial, aproximadamente entre un 10-20% del precio del inmueble.
• Reserva en efectivo: en algunos casos pueden solicitarte una cantidad suficiente como para cubrir varios meses de hipoteca, seguros e impuestos.
• Costes de cierre: deberás contar con fondos suficientes como para hacer frente a los costos de cierre que pueda tener la formalización de la segunda hipoteca.

Situación si ya se tiene una hipoteca en la vivienda habitual

Si solicitas una hipoteca para una segunda residencia mientras aún tienes hipoteca de la vivienda habitual es importante que consideres

• Cuál es la equidad de tu vivienda actual: LTV (Loan to Value), el % de importe del préstamo entre el valor de la vivienda.
• Cuál es tu capacidad de pago: ¿Cuánto puedes pagar cómodamente?
• Impacto en tu situación financiera: Valora qué impacto tendrá una segunda hipoteca en tu situación financiera.
• Costos adicionales: Ten en cuenta que siempre pueden surgir costes adicionales asociados a la segunda vivienda por lo que deberás contar con un margen para poder hacer frente a gastos e imprevistos.
• Considera el largo plazo: En la mayoría de los casos, la duración de la hipoteca es como mínimo superior a 5 años.

Documentación a presentar

La documentación que se te solicitará para una segunda hipoteca es la misma que para una primera hipoteca – identificación personal – comprobante de ingresos e historial crediticio y además

• Datos sobre la primera hipoteca: Términos del préstamo, cuotas y saldo pendiente etc.
• Información sobre la segunda propiedad para la que solicitas la hipoteca.
• Equidad y valor de tu vivienda actual. Para comprobar el valor de tu propiedad es posible que te pidan una tasación profesional.

Condiciones de las hipotecas para segunda residencia

Porcentaje de financiación máximo

En el caso de una segunda hipoteca, el porcentaje máximo puede llegar a ser del 80% del valor de la propiedad, pero habitualmente para segundas residencias la financiación suele ser de en torno al 60 o 70% si bien esta cifra siempre dependerá del prestamista y de la situación financiera del solicitante.

Tipos de interés fijo vs variable

Si estás pensando en solicitar una hipoteca para la compra de una segunda residencia es importante que consideres diferentes aspectos a la hora de elegir entre un tipo de interés fijo o variable.

Una tasa de interés fija supone una mayor estabilidad dado que los pagos serán iguales durante todo el plazo del préstamo. Se trata de una opción apropiada para quienes quieren seguridad en relación con la cuota que van a pagar. También supone generalmente el asumir unas tasas iniciales más altas y el no beneficiarse de reducciones si las tasas de interés del mercado disminuyen.

La tasa de interés variable cambia según el índice de referencia. Generalmente las tasas iniciales son más bajas que las tasas de interés fijo lo que se traduce en unas cuotas mensuales más bajas al inicio del préstamo. La variabilidad de este tipo de tasas puede ser una ventaja cuando las tasas de interés del mercado disminuyen o una desventaja cuando aumentan.

En base a las ventajas y desventajas de cada opción debes elegir aquella opción que mejor se ajuste a tus necesidades.

Plazo de amortización habitual

Habitualmente los plazos de amortización son de entre unos 15 a 30 años. En algunos casos el prestamista puede ofrecer un plazo más corto, de 10 años, si el solicitante desea pagar su préstamo en un menor tiempo. A la hora de elegir un plazo, considera cómo variará tu cuota mensual en función de los plazos que elijas. Asegúrate de que la cuota es adecuada a tu capacidad de pago mensual.

Gastos e impuestos asociados

Otro aspecto que debes tener en cuenta son los gastos asociados a la hipoteca de una segunda residencia. Estos gastos son

• Gastos de la hipoteca: Honorarios, tasación de la propiedad, trámites y gastos administrativos.
• Intereses hipotecarios: Los intereses que deberás asumir por pedir dinero prestado.
• Seguro de vida: Es habitual que el prestamista lo requiera.
• Impuestos sobre la propiedad: Deberás incluir aquí todos aquellos impuestos que dependerán del valor de la propiedad.

¿Cómo pedir una segunda hipoteca paso a paso?

Compara opciones de diferentes bancos

Primero infórmate bien. Acude a diferentes prestamistas y analiza con detalle las opciones de cada uno. Compara las opciones y elige aquella que mejor se ajuste a tu situación actual y a tus necesidades (mayor flexibilidad, mayor o menor plazo, etc.)

Proceso de solicitud y tramitación 

Reúne toda la documentación necesaria antes de iniciar la tramitación para que el proceso sea más ágil y sencillo.

Consejos para negociar las mejores condiciones

• Comprende bien cuál es tu situación financiera actual. Conociéndola podrás tener una visión más realista de hasta dónde puedes llegar y qué importes puedes asumir.
• Mejora tu situación financiera antes de solicitar la hipoteca. Para ello mejora tu puntaje crediticio reduciendo o unificando deudas.
• Prepara la negociación: Prepárate bien para negociar, muestra buena disposición para negociar y sé flexible ante las posibles demandas de la otra parte. Recuerda que negociar no es solo conseguir una mejor tasa de interés, sino que quizás puedes negociar otros aspectos como los costos de cierre u otros beneficios
• Compara opciones de varios prestamistas. Esta información te servirá en aquellos casos en los que un prestamista te encaja más por algún motivo, pero sus condiciones son algo desventajosas en comparación con otro. En tal caso puede ser que esté dispuesto a igualar o a negociar la oferta.
• Deja asesorarte por un profesional: Un profesional te ayudará a elegir la mejor opción y a negociar hasta obtener las mejores condiciones.

Mejores hipotecas para segunda vivienda en 2024

Ranking con las opciones más destacadas del mercado

No podemos hablar de ranking como tal dado que las condiciones cambian constantemente y para cuando leas esta información algunas de las informaciones aquí mostradas pueden haber variado. A pesar de ello sí podemos decirte cuáles son ahora mismo (Abril’2024) algunas de las mejores opciones.

Actualmente BBVA, Santander, Unicaja, Openbank, Bankinter y Abanca son interesantes por:

• Ofrecen hasta un 70% máximo de financiación
• Plazos de entre 25-30 años
• Presentan diferentes opciones de tipos de interés fijo, variable y mixto.

Hipotecas a tipo fijo, variable y mixtas

• Hipotecas a tipo fijo: Aquellas para las que el interés es el mismo durante todo el plazo del préstamo. Proporcionan estabilidad, pero suelen tener un tipo de interés más alto.
• Hipotecas a tipo variable: El interés cambia periódicamente según el índice de referencia. En ocasiones puedes beneficiarte de tipos bajos o por el contrario asumir cuotas mayores si las tasas de interés suben.
• Hipoteca mixta: Combinan aspectos de ambas con periodos de tipo fijo y periodos variables.

Ofertas de bancos como Santander, BBVA, La Caixa, ING…

En cualquier caso, para todas las ofertas deberás tener en cuenta y comparar las opciones que ofrece cada banco considerando si se trata de una hipoteca fija, variable o mixta.

Consulta los tipos de interés que ofrecen cada una de las entidades para cada tipo de hipoteca. Por ejemplo, para una hipoteca de segunda residencia en hipoteca fija las ofertas más interesantes son Unicaja con un TIN desde 3,08%. En el caso de hipoteca variable Abanca ofrece una interesante propuesta con un TIN inicial*del 1.08% y TAE del 5,55%. Para hipoteca fija tanto Santander como Sabadell ofrecen las opciones más competitivas ahora mismo. Santander con un TIN inicial del 3,01*% y TAE del 5,81% mientras que Sabadell ofrece un TIN inicial del 2,99%*** y TAE del 5,17%.

• *durante 12 meses
• ** durante 6 meses
• *** durante 3 años.

En cualquier caso, esta información debe ser contrastada en todo momento con cada entidad bancaria.

Costes e impuestos asociados a la compra de segunda residencia

Gastos de constitución y mantenimiento de la hipoteca

Cuando solicites una hipoteca para una segunda residencia tendrás que considerar que tendrás que asumir una serie de gastos:

• Gastos de constitución: Tasación de la propiedad para la que solicitas hipoteca, costes de tramitación (solicitud y gestión de la hipoteca), honorarios legales y seguro de vida si financias más del 80% del valor de la propiedad.
• Gastos de mantenimiento: Intereses hipotecarios, impuestos sobre la propiedad y seguro.

Impuestos por compraventa y alquiler de segunda vivienda

Los impuestos de la compraventa que deberás tener en cuenta son:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA):
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por ganancias de capital: Si obtienes una ganancia en la venta de tu segunda vivienda.

Los impuestos que deberás considerar si alquilas tu segunda residencia son:

• Impuesto sobre la Renta (IRPF) por ingresos de alquiler si alquilas tu segunda vivienda
• Impuestos municipales o locales
• IVA sobre los ingresos del alquiler

Además del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) como propietario de la vivienda.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas para segunda residencia

¿Cómo tributa y qué puedes desgravar de una segunda vivienda? 

Dependerá si está alquilada a terceros o no:

• Si es para uso personal tributará en la base general del IRPF por imputación de rentas inmobiliarias: Como norma general el 2% sobre el valor catastral, además no habrá ningún gasto deducible.
• En caso de estar alquilada tributará en el IRPF como rendimiento de capital inmobiliario. Si es vivienda habitual del inquilino, el propietario podrá deducirse el 60% de los rendimientos obtenidos, en caso contrario no.

En el caso del alquiler podremos desgravar los siguientes gastos: intereses del préstamo, IBI, gastos de conservación y reparación, primas de seguros, suministros y cantidades destinadas a la amortización de la vivienda dentro de los límites establecidos. Si la vivienda ha estado alquilada una parte del año solamente podremos desgravar los gastos equivalentes a ese periodo.

¿Puedes convertir la segunda residencia en vivienda habitual?

Sí, puedes convertirla en tu vivienda habitual siempre y cuando

• Puedas demostrar que resides en esa vivienda de manera continuada.
• Actualices tu domicilio fiscal y tu “segunda residencia” pase a ser tu residencia principal.
• A efectos de la deducción de intereses hipotecarios si los estas deduciendo de tu vivienda principal deberás valorar qué implicaciones tiene el cambio de residencia.
• Con respecto al seguro también deberás comunicar el cambio a tu compañía para que quede constancia del cambio de uso de la propiedad.

¿Cuánto dinero necesito para una entrada de segunda vivienda?

A diferencia de la compraventa de vivienda habitual, las entidades bancarias financian el 60% del valor de la segunda vivienda. (el 70% en el mejor de los casos, aunque es complicado) Tendremos que aportar fondos propios para cubrir ese 40% restante y los gastos que genera la compraventa (notaría, registro, hacienda, gestoría…)