Extinción de Condominio, ¿cuánto cuesta?

¿Qué es la extinción del condominio?

La extinción del condominio es el proceso legal por el que pone fin a una situación de copropiedad o cotitularidad de un inmueble.  

Diferencia entre condominio y proindiviso

Es importante distinguir entre el condominio y el régimen de propiedad proindiviso.

• Condominio: Los copropietarios tienen una cuota o porción indivisa del bien.
• Proindiviso:  Cada propietario tiene la titularidad exclusiva de una parte alícuota del inmueble.

La extinción de condominio solo se refiere al primer supuesto.

¿Quién puede solicitar la extinción del condominio?

Cualquier persona que sea copropietaria y que tenga derecho sobre el bien inmueble. La persona que solicita la extinción del condominio debe figurar inscrita en el Registro de la Propiedad como titular de la cuota o porción indivisa del inmueble.

Sin embargo, en algunos casos no es posible solicitar la extinción del condominio, esto es:

• Si el bien se encuentra embargado o afecto a un procedimiento judicial.
• Si el bien forma parte de una herencia yacente o de una sociedad de gananciales.
• Si existe usufructo o una servidumbre. En este caso se imposibilita la división del inmueble.

Causas y tipos de extinción de condominio

• Por mutuo acuerdo entre copropietarios: Cuando todos los copropietarios están de acuerdo y deciden disolver por voluntad propia el condominio.
• Por renuncia de uno de los copropietarios que decide renunciar a su derecho sobre el bien.
• Si los copropietarios deciden poner a la venta el bien.
• Por división o adjudicación del bien entre los copropietarios.

Procedimiento para realizar la extinción del condominio

Supuesto 1: Si existe consenso entre los copropietarios:

Cuando todos los copropietarios están de acuerdo en extinguir el condominio entonces los pasos a seguir son:

Reunir toda la documentación necesaria:

• Escritura de compraventa original del bien en condominio.
• Acuerdo de extinción de condominio firmado por todos los copropietarios.
• Documentos de identidad de los intervinientes.
• Certificados de cargas y gravámenes del inmueble.

Trámites ante notario

Los copropietarios deben acudir ante un notario. El notario será el encargado de formalizar la extinción del condominio mediante escritura pública.

Inscripción en Registro de la Propiedad

La escritura de extinción del condominio deberá inscribirse en el registro de la propiedad correspondiente.

Supuesto 2: No existe consenso

Cuando los copropietarios no están de acuerdo en la extinción del condominio habrá que iniciar un proceso judicial.

Demanda de división de cosa común

Uno de los copropietarios deberá interponer una demanda de división de cosa común ante el juzgado competente.

Intervención de peritos

El juez ordenará la intervención de peritos tasadores para determinar el valor del bien. A partir de ahí, se determinará la forma más adecuada de proceder a su división.

Sentencia judicial

Un juez será el encargado de dictar una sentencia que determine la forma de extinción del condominio que puede ser por la venta del bien, la adjudicación a uno de los copropietarios o la división material del inmueble.

Consecuencias de la extinción de condominio

Efectos legales entre los copropietarios

Una vez formalizada la extinción de condominio

• Los anteriores copropietarios dejan de tener derechos de propiedad sobre el bien.
• Se reparte el haber resultante de la extinción del condominio entre los copropietarios en función de las cuotas resultantes.

Implicaciones frente a terceros y acreedores

La extinción de condominio no anula automáticamente las cargas, hipotecas, embargos y otros gravámenes que existan sobre el inmueble. Copropietarios y nuevos propietarios deben gestionar y cancelar estas cargas. Lo mismo ocurre con los derechos de acreedores y terceros que puedan existir. Éstos deben ser respetados y gestionados durante el proceso de extinción del condominio.

Situación de los bienes gananciales

Si el bien en condominio formaba parte de la sociedad de gananciales, la extinción del condominio afectará a la liquidación de dicha sociedad.

Obligaciones tributarias

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD)

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): La extinción del condominio se considera una transmisión patrimonial y puede estar sujeta a este impuesto en aquellos casos en los que la extinción suponga un exceso de adjudicación (que los copropietarios reciben una porción mayor a la que tenían originalmente) .  

• AJD: (Actos Jurídicos Documentados) La extinción del condominio también puede estar sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, especialmente si se formaliza mediante escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. La base imponible suele ser el valor del inmueble adjudicado.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

• Ganancias Patrimoniales: Cuando, con la extinción del condominio se da una alteración en el valor de los derechos de la propiedad, puede haber una ganancia o pérdida patrimonial. Cuando exista ganancia estará sujeta a IRPF.
• Exención por Vivienda Habitual: Si el inmueble en cuestión es la vivienda habitual y se cumplen ciertos requisitos, puede aplicarse una exención en el caso de que la ganancia patrimonial sea reinvertida en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

• Habitualmente no está sujeta a IVA. Sin embargo, si el inmueble tiene una afectación económica específica, podrían aplicarse distintas reglas.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

• Plusvalía Municipal: Este impuesto se aplica sobre el incremento del valor del terreno desde la adquisición hasta la extinción del condominio. Si no hay exceso de adjudicación, puede que no haya incremento de valor sujeto a este impuesto.

Obligaciones Registrales y Notariales

• Gastos Notariales: Los honorarios del notario por la redacción y otorgamiento de la escritura de extinción del condominio.
• Gastos Registrales: Los costos asociados con la inscripción de la extinción del condominio en el Registro de la Propiedad.

Gastos, impuestos y costes de la extinción

¿Cuánto cuesta la extinción de condominio?

Los principales gastos que conlleva la extinción de condominio son:

• Gastos notariales, registrales y honorarios profesionales (entre 1.000- 3.000€).
• Impuestos, plusvalías etc.… dependerá de cada caso.

¿Quién paga los gastos de la extinción?

Los gastos se reparten de manera proporcional entre los copropietarios, de acuerdo con sus cuotas de participación.

Casos especiales de extinción de condominio

Extinción de condominio con hipoteca

Si el bien está hipotecado, antes de hacerse la extinción del condominio deberá cancelarse la hipoteca y repartirse proporcionalmente entre los copropietarios.

Disolución de condominio con compensación económica

A veces, si los copropietarios se ponen de acuerdo pueden compensarse económicamente (por ejemplo, uno de los propietarios puede acordar paga al resto sus participaciones y así quedarse con el bien).

Extinción de condominio de la vivienda habitual

Cuando se trata de la extinción de condominio de la vivienda familiar, se deberá tener en cuenta la protección legal que la ley otorga a este tipo de bienes.

Preguntas frecuentes sobre la extinción de condominio

¿Se puede evitar la subasta del bien?

Sí, te explicamos aquí algunas de las principales:

• Acuerdo entre copropietarios: Algunos copropietarios pueden comprar la participación de otros hasta adjudicarse la totalidad del bien.

• Si el bien se puede dividir físicamente también puede acordarse la división y establecer las partes correspondientes a cada copropietario.

• Venta del inmueble y reparto del importe entre los copropietarios en función de su participación.

• Restructuración o refinanciación de las deudas para evitar la subasta.

¿Cuánto se paga a Hacienda por la extinción?

• El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) que en la mayoría de las comunidades autónomas es un tipo reducido que suele ser del 1,5% sobre el valor de la parte que se adjudica. Sin embargo, es importante verificar la normativa específica de cada comunidad autónoma, ya que puede variar.
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal) que calculará cada ayuntamiento y que dependerá del incremento del valor del bien desde que se adquirió hasta el momento de la extinción del condominio.

Como vemos, un proceso de extinción de condominio puede resultar complejo por varios motivos (legales, fiscales, financieros, etc..) por lo que el asesoramiento para la extinción del condominio es clave para facilitar el proceso y garantizar que éste sea un proceso que se realice correctamente y de manera eficiente.