Modelo de contrato de alquiler con opción a compra

¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?

Las características principales son:

• Contrato: Es un contrato de alquiler en el cual, además de los términos del alquiler se determina la duración del contrato, la cantidad mensual, las responsabilidades de arrendador y arrendatario como en cualquier contrato habitual de alquiler. El contrato incluye además una cláusula en la que se describe la opción de compra que se ofrece al inquilino.
• Opción de compra: En la cláusula de opción de compra se establece que, el inquilino puede comprar (pero no está obligado a ello) la propiedad según el precio acordado previamente. Para ejercer la opción de compra el inquilino generalmente tendrá que abonar un coste adicional.
• Período de alquiler: Durante el tiempo que se determine en el contrato el inquilino vive en la propiedad y paga el alquiler mensual.
• Ejercicio de la opción: Al finalizar el período de alquiler, el inquilino deberá decidir si ejerce la opción de compra y compra el inmueble o no. Si decide comprarlo se convierte en propietario de la propiedad.

Diferencias con el alquiler tradicional

Las principales diferencias con respecto a un contrato de alquiler tradicional son:

• La posibilidad de adquirir el inmueble al finalizar el contrato.
• La temporalidad: Si el inquilino está interesado en la opción a compra es porque tiene intención de vivir en esa vivienda en el futuro. Utiliza el periodo de alquiler como una prueba para ver si le encaja. Con un alquiler estándar el inquilino no tiene la intención de comprarla.
• Flexibilidad: Un alquiler normal es más flexible en comparación con un alquiler con opción a comprar que generalmente tendrá un periodo de alquiler más largo.
• Precio: En el alquiler con opción a compra el precio del alquiler puede estar vinculado al valor de mercado actual o del que se haya pactado para ejercer la compra mientras que en un contrato de alquiler normal el precio será el que marque el mercado.
• Responsabilidades financieras: En el alquiler con opción a compra el inquilino puede tener un coste adicional por la opción de compra.
• Implicaciones legales y financieras: Con el alquiler con opción a compra las implicaciones legales y financieras son mayores para ambas partes dado que hay un compromiso de mayor grado vinculado a la posibilidad de transferencia de la vivienda.

¿Cómo funciona el contrato de alquiler con opción a compra?

• Acuerdo propietario/inquilino: Deberán acordarse los términos de contrato determinando precio de alquiler mensual, duración, depósito de seguridad y cualquier otro aspecto relacionado con la posible futura compra de la propiedad por parte del inquilino.
• Cláusula de opción a compra: En esta cláusula, además de la opción a compra se determinará el periodo durante el cual el inquilino puede ejercer tal opción y el precio que tendrá la propiedad al final del periodo de alquiler.
• Pago inicial: Es habitual que el inquilino deba hacer un pago inicial no reembolsable (importe fijo o porcentual sobre el precio de compra del inmueble) al firmar el contrato de alquiler con opción a compra.
• Alquiler mensual: El inquilino deberá pagar cada mes la cuota de alquiler correspondiente. A veces una parte del alquiler puede descontarse en el precio de compra cuando si el inquilino ejerce la opción de compra.
• Inspección y evaluación: El inquilino puede evaluar, inspeccionar y probar cómo se vive en la vivienda durante el tiempo que dure el contrato de alquiler.
• Ejercicio de la opción: Llegada la fecha de finalización del contrato de alquiler el inquilino podrá decidir si ejerce su derecho a comprar el inmueble o no.
• Cierre de la compra: Si el inquilino decide comprar, deberá cerrarse entonces la operación de compraventa de la propiedad previo pago del importe restante del precio de compra.

Ventajas del contrato de alquiler con opción a compra

Para el inquilino

• Posibilidad de vivir en la vivienda de alquiler antes de comprarla
• Mayor seguridad y estabilidad que con un contrato de alquiler tradicional.
• Mayor capacidad de ahorro: Durante el tiempo que dure el alquiler el inquilino puede acumular fondos para la futura compra.
• Precio de compra preestablecido
• Créditos de alquiler: En los contratos de alquiler con opción de compra es habitual que una parte del alquiler mensual puede ser aplicada como crédito en el precio de compra cuando el inquilino decida comprar la vivienda.
• Flexibilidad: Al final del periodo de alquiler el inquilino puede decidir si ejerce o no su derecho a compra.

Para el propietario

• Ingresos por alquiler: El propietario se garantiza el recibir unos ingresos regulares durante el tiempo que dure el contrato de alquiler.
• Precio de venta asegurado: El propietario se asegura un precio de venta por el inmueble.
• Ingresos adicionales: El pago inicial no reembolsable que hace el inquilino es, para el propietario, un ingreso adicional al inicio del contrato.
• Propiedad en buenas condiciones: El arrendador puede exigir al inquilino que la propiedad se preserve en buen estado durante el tiempo que dure el contrato de alquiler.
• Flexibilidad: Si al finalizar el contrato de alquiler el inquilino decide no ejercer la opción de compra, el propietario puede ponerla a la venta o volverla a alquilar.
• Inquilinos más comprometidos: Quienes están dispuestos a asumir un alquiler con opción a compra suelen ser inquilino de un perfil que proporcionará mayor estabilidad y seguridad al propietario.

Desventajas del contrato de alquiler con opción a compra  

Para el inquilino

• Pago inicial no reembolsable que puede perderse en caso de no ejercer el derecho de compra.
• Precio de compra preestablecido. Si disminuye con los años el valor de mercado de la propiedad el inquilino no se beneficiará de ese descenso del precio.
• Mayor compromiso: El inquilino se compromete a vivir en la propiedad durante un periodo de tiempo.
• Mantenimiento de la propiedad: Según se establezca en contrato el inquilino puede estar obligado a hacer un mantenimiento regular de la propiedad, algo que puede suponerle costes adicionales.

Para el propietario

• Compromiso a largo plazo: El propietario se compromete a ofrecer la vivienda en alquiler durante un periodo de tiempo prolongado con las limitaciones que puede suponer.
• Pérdida de valor: Si el valor de mercado disminuye durante el periodo que dura el alquiler, el propietario se verá obligado a vender por menos de lo esperado.
• Responsabilidades adicionales derivadas del mantenimiento en buenas condiciones de la propiedad, así como de cumplir con las obligaciones derivadas de la opción a compra tanto si el inquilino ejerce como si no su derecho.
• Menor flexibilidad para ajustar el precio de alquiler o modificar los términos del contrato.

Modelos de contrato de alquiler con opción a compra

Entre particulares

El modelo de contrato de alquiler con opción de compra entre particulares deberá incluir información detallada sobre:

• Objeto: Datos sobre la propiedad
• Duración: Plazos y posibilidad de prórroga
• Precio de alquiler
• Fianza, seguro y garantía
• Pago inicial no reembolsable
• Opción a compra: Detallando la voluntad del propietario a vender y especificando la vigencia, cláusulas y datos legales que regulan la opción (precio, plazo en el que se podrá adquirir el inmueble y el tiempo en el que se puede ejercer el derecho a compra)
• Créditos de alquiler: Debe especificarse qué % del importe total pagado por el alquiler mensual se destina a crédito en el precio de compra en caso de que el inquilino ejerza su derecho a comprar el inmueble.
• Mantenimiento y Reparaciones: Debe especificarse quien será el responsable de reparaciones mayores y estructurales (propietario) y quien es el responsable de mantener el inmueble en buenas condiciones y realizar pequeñas reparaciones (inquilino). En este punto es importante especificar quien debe pagar los gastos de reforma, comunidad, etc.. durante el periodo que dure el alquiler.
• Resolución de contrato en caso de incumplimiento y según legislación aplicable.
• Otros asuntos (prohibiciones, etc.)

De vivienda

En viviendas hay un par de aspectos que deben tenerse en cuenta:

• La fianza obligatoria que debe entregarse en metálico debe ser el equivalente a un mes de alquiler (artículo 36 de la LAU)
• El inquilino no podrá ceder el contrato sin el consentimiento del propietario. De hecho, aún y habiendo un consentimiento éste deberá estar por escrito y solamente se podrá subarrendar de forma parcial.

De local comercial

• En el caso de los locales comerciales también deberá dejarse una fianza en metálico por el valor de dos meses de alquiler.
• Al ser un local comercial en el que se llevará a cabo alguna actividad empresarial sí que puede subarrendarse o ceder el contrato sin el consentimiento del arrendador. En tal caso, el arrendador tiene el derecho de aumentar el precio en un 10% cuando el arrendamiento es parcial o un 20% cuando se cede el contrato o hay arrendamiento total.

¿Cómo registrar un contrato de alquiler con opción a compra?

Firma del contrato

Tras la redacción del contrato de alquiler con opción a compra las partes deberán firmar el contrato. El arrendatario deberá abonar la entrada o pago a cuenta (generalmente un 10% del precio del inmueble) de la opción a compra, si bien no es algo obligatorio sí suele ser lo habitual.

Registro

A pesar de que no es obligatorio, una vez firmado el contrato y siempre y cuando éste cumpla con todos los requisitos establecidos por ley, el contrato, podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Ejercicio de la opción de compra

Una vez transcurrido el periodo de arrendamiento si el inquilino decide ejercer su derecho a compra deberá firmarse el contrato de compraventa. Restar las mensualidades y hacer el pago del precio de compra (arrendatario). Finalmente se formalizará la transmisión patrimonial y se hará la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.

Fiscalidad del contrato de alquiler con opción a compra 

La fiscalidad del contrato de alquiler con opción a compra es compleja dado que no viene regulado expresamente en ninguna norma.

Tributan los siguientes 3 pagos:

• El desembolso inicial que el inquilino entrega a modo de garantía al inicio del contrato
• Las rentas del alquiler mensual que el inquilino abona al arrendatario
• El importe final de la compraventa.

Dependiendo de quien sea el arrendatario tributará de una forma u otra:

• Cuando el vendedor/arrendador es el promotor de la vivienda el alquiler con opción a compra tributará por el IVA en una primera transmisión del inmueble (10% para viviendas y 4% para viviendas VPO (viviendas protección especial).
• Cuando el vendedor/arrendador es un particular la venta del inmueble y la garantía inicial tributarán por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de la comunidad que corresponda.
• Para el vendedor, el alquiler mensual, y la venta del inmueble tributarán como rendimientos del capital inmobiliario a efectos del IRPF.

¿Dónde buscar ofertas?

• Portales inmobiliarios online: En los principales portales inmobiliarios como Idealista, Fotocasa, Habitaclia, etc. puedes encontrar opciones de este tipo. No se trata precisamente de la opción más habitual, pero con los filtros de búsqueda pueden encontrarse fácilmente la oferta con estas características.
• Agencias inmobiliarias: Normalmente las agencias inmobiliarias gestionan propiedades en alquiler. Es por tanto un buen lugar para explicarles qué buscas y que puedan buscar un piso que cumpla con tus necesidades con respecto a la opción de compra. Algunos de los inmuebles que tienen no llegan ni a salir publicados por lo que visitar varias agencias del lugar e informarles de lo que buscas puede ser una excelente opción para que te incluyan en su base de datos y te informen de cuando exista un inmueble con esta opción.
• Redes sociales: Cada vez más las redes sociales son otro punto de información sobre opciones de pisos en alquiler. En especial si se trata de grupos locales de la zona en la que buscas piso.
• Grandes promotoras: Las grandes promotoras pueden ofrecer pisos en alquiler con opción a compra.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler con opción a compra

Valoración profesional: Otra opción es recurrir a un tasador profesional que determine el valor de la vivienda y a partir de ese valor determinar el precio de compra.

En algunos contratos de alquiler con opción a compra pueden incluirse disposiciones que vinculen el precio de compra al IPC u otros índices económicos con el fin de ajustar el precio de la compra a futuros cambios que puedan darse en el mercado.

Además, como en toda compraventa, el precio también puede cerrarse en función de las negociaciones entre comprador y vendedor.

¿Posibles problemas y penalizaciones?

Los principales problemas que pueden darse son:

• Incumplimiento de pagos de alquiler mensual por parte del inquilino. Este hecho puede estar sujeto a penalizaciones financiaras por pagos atrasados. Si el impago es habitual puede llegar a finalizarse el contrato y que el propietario solicite el desalojo.
• Pérdida del pago inicial por parte del inquilino si éste decide no ejercer la opción de compra.
• Daños a la propiedad y/o mantenimiento inadecuado: Cuando el inquilino ha ocasionado daños a la propiedad puede ser responsable de tener que cubrir los costes derivados de la reparación de los daños.
• Inquilino no calificado para financiamiento: Si el inquilino quiere ejercer la opción de compra, pero llegado el momento no califica para financiamiento hipotecario.
• Cambios/imprevistos: Cuando ocurren circunstancias que modifican las condiciones en las que se firmó el contrato.

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