- ¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda?
- Ejemplos comunes de vicios ocultos en viviendas
- ¿Cómo detectar vicios ocultos antes de comprar una vivienda?
- Plazos y procedimiento para reclamar por vicios ocultos
- Responsabilidad del vendedor y del constructor por vicios ocultos
- Preguntas frecuentes sobre vicios ocultos en viviendas
- Conclusiones y recomendaciones finales
¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda?
Los vicios ocultos son cosas que no son visibles durante la compra o venta. Además, no son problemas menores, sino que son problemas que pueden afectar el uso, el valor o la habitabilidad de la propiedad.
Requisitos para que un defecto se considere vicio oculto
Hay diferentes condiciones para que un problema en el hogar sea un defecto oculto:
- El defecto debía existir antes de la venta del inmueble y debe poder demostrarse que así es y que existía previamente a la venta.
- Debe de ser un defecto que afecte al uso, valor o habitabilidad de la vivienda.
- Que el comprador no haya sido informado de que existe ese defecto cuando hizo la compra.
- Que sea un problema o defecto que no sea visible a simple vista.
Ejemplos comunes de vicios ocultos en viviendas
Vicios ocultos relacionados con humedades y problemas de agua
La lista de vicios relacionados con problemas de agua como, por ejemplo
- Filtraciones de agua: goteras, condensaciones, etc.
- Problemas de humedad
- Defectos de impermeabilización
Defectos en la cimentación y estructura
Aquí se pueden incluir todos aquellos defectos que tienen que ver con la estructura y cimientos del edificio y que consecuentemente afectan a la seguridad de la construcción.
Se incluirían aquí problemas en los cimientos, vigas, forjados, pilares de la vivienda etc.
Vicios ocultos en instalaciones eléctricas y de fontanería
Cables mal aislados, instalaciones eléctricas defectuosas, problemas en los sistemas de climatización, tuberías con fugas, etc. son también considerados vicios ocultos de las instalaciones de la vivienda.
Problemas de aislamiento térmico y acústico
Ya sean problemas de aislamiento térmico (problemas de calor o frío) o de aislamiento sonoro (como ruido excesivo).
La falta de aislamiento adecuado que provoque problemas de frío, calor o ruido excesivo también se pueden considerar como un vicio oculto.
¿Cómo detectar vicios ocultos antes de comprar una vivienda?
Importancia de realizar una inspección técnica previa a la compra
Por todo lo anterior, antes de comprar una vivienda, es fundamental contratar los servicios de profesionales cualificados, como arquitectos o ingenieros, que puedan realizar una inspección técnica para identificar defectos ocultos.
Señales de alerta que pueden indicar la presencia de vicios ocultos
En cualquier caso, hay algunas señales que pueden hacernos sospechar que existe algún tipo de problema en el inmueble como, por ejemplo:
- Manchas de humedad, grietas o fisuras en paredes, techos o suelos.
- Problemas de aislamiento o ventilación deficiente.
- Instalaciones eléctricas o de fontanería antiguas o en mal estado.
- Problemas estructurales como deformaciones, hundimientos o inclinaciones.
Plazos y procedimiento para reclamar por vicios ocultos
Plazo legal para reclamar según el tipo de vivienda (nueva o segunda mano)
Si existen vicios ocultos se pueden reclamar al vendedor, pero para ello debes tener en cuenta que existen unos plazos máximos de tiempo durante el cual puedes ejercer tu derecho.
- Cuando la vivienda es de segunda mano: 6 meses desde la entrega de la vivienda.
- En el caso de viviendas de obra nueva el plazo de prescripción para reclamar judicialmente la reparación de un defecto constructivo o, en su caso, la indemnización necesaria para reparar es de 2 años para cualquier tipo de defecto.
Es importante que sepas que plazo de prescripción comienza a contar en el momento en que tienen conocimiento del defecto. En algunos casos, la jurisprudencia ha considerado el inicio del plazo prescriptivo una vez el daño está estabilizado. A pesar de ello, es importante reclamar desde un primer momento, dado que siempre se podrá reiterar o ampliar a posteriori la reclamación cuando se trate de un daño que va en aumento.
También, debes saber que el plazo de prescripción admite interrupción. Por ejemplo, si se detecta un problema de humedad se puede reclamar su reparación, interrumpir plazo prescriptivo y volver a iniciar el plazo de dos años para preparar documentación, llegar a un acuerdo o interponer demanda.
Pasos a seguir para presentar una reclamación por vicios ocultos
Para reclamar por vicios ocultos debes seguir los siguientes pasos:
- Notifica por escrito al vendedor cuáles son los defectos o problemas detectados, es decir los vicios ocultos.
- Solicita una inspección técnica para demostrar que los problemas son reales y cómo de graves son.
- Presenta una solicitud por escrito. Para demostrar que existen defectos ocultos, es necesario que presentes la documentación adecuada.
- Negocia y habla con el vendedor sobre cómo se van a gestionar los problemas ocultos y si vale la pena emprender acciones legales.
Documentación necesaria para la reclamación
La documentación que deberás preparar para presentar una reclamación será generalmente:
- Contrato de compraventa de la vivienda.
- Informes técnicos que acrediten los vicios ocultos y su gravedad o alcance.
- Presupuestos o facturas de lo que supone el reparar dichos vicios ocultos.
- Cualquier tipo de comunicación previa que haya habido con el vendedor o el constructor.
Asegúrate que en el contrato de compraventa no exista ninguna cláusula que te impida reclamar en caso de aparecer vicios ocultos de lo contrario, perderás tu derecho a reclamar.
Responsabilidad del vendedor y del constructor por vicios ocultos
Obligaciones del vendedor en caso de vicios ocultos
Si bien cada caso debe ser considerado de forma específica, según el artículo 1487 CC, el vendedor responderá de los vicios ocultos ya sea reparando los defectos o reduciendo el importe correspondiente del precio de venta.
Obra nueva: Responsabilidad del constructor por defectos de construcción
En el caso de los vicios ocultos en vivienda nueva existen otras reglas de reclamación que se encuentran recogidas en la Ley de Ordenación de la Edificación.
- Durante el primer año se pueden reclamar los gastos relacionados con el acabado de la vivienda como pintura, daños en el suelo, ventanas, grifos que no cierran etc.… en definitiva todos aquellos derivados con la calidad de los materiales o con defectos en la colocación de estos.
- En los próximos tres años para problemas que afecten directamente a la habitabilidad de la casa, es decir todas aquellos que estén relacionados o que afecten a las condiciones con de higiene, salud o medio ambiente, y son defectos como humedades, grietas, ruidos, aislamiento térmico, entre otros.
- Cuando los vicios ocultos hacen referencia a problemas de estructura relacionados con las vigas, cimentación, forjados o cualquier otro elemento estructural que afecte gravemente a la vivienda, el plazo para poder reclamar es de hasta diez años.
Preguntas frecuentes sobre vicios ocultos en viviendas
¿Qué diferencia hay entre vicios ocultos y vicios aparentes?
Los vicios ocultos son aquellos que no son visibles o fácilmente detectables mientras que los aparentes sí resultan visibles y fáciles de apreciar a primera vista.
¿Puedo reclamar por vicios ocultos en una vivienda alquilada?
Sí, en el caso de alquileres, el inquilino también puede reclamar por vicios ocultos al propietario de la vivienda alquilada, siempre que cumpla con los plazos y requisitos establecidos.
¿Qué ocurre si el vendedor no quiere responder por los vicios ocultos?
Cuando esto sucede, el comprador puede iniciar un proceso judicial para exigir la reparación de los daños o reclamar una reducción en el precio de la compraventa del inmueble.
¿Merece la pena denunciar por vicios ocultos en una vivienda?
Sí, merece la pena denunciar por vicios ocultos, especialmente cuando se trata de defectos graves que afectan a la habitabilidad y uso de la vivienda o al valor de esta.
En cualquier caso, es importante contar con asesoramiento legal para que el proceso sea lo más cómodo y ágil posible.
Conclusiones y recomendaciones finales
Si detectas vicios ocultos en la vivienda que has comprado es importante que lo gestiones lo antes posible. Los vicios ocultos pueden afectar gravemente a la habitabilidad y por lo tanto pueden convertirse en una auténtica pesadilla que te impida disfrutar de tu vivienda en condiciones. Por ello, es importante que lleves a cabo una inspección técnica exhaustiva antes de comprar el inmueble.
Por último, es importante que te informes bien de los plazos y procedimientos que debes llevar a cabo en el supuesto de que tengas que reclamar por estos defectos y exigir la responsabilidad del vendedor o constructor y que te dejes asesor por expertos que te ayuden y asesoren durante el proceso de reclamación.
